Grondbeleid

Inleiding
Voor diverse gemeentelijke activiteiten is grond en vastgoed nodig. Gemeentelijke plannen op onder meer het gebied van wonen, werkgelegenheid en recreatie hebben consequenties voor het grondgebruik. Dit betekent in veel gevallen dat het bestaande gebruik veranderd dient te worden. Zeggenschap over grond en vastgoed is dan ook van groot belang voor het verwezenlijken van publieke voorzieningen en initiatieven in de fysieke leefomgeving.

Een goede werking van de grond- en vastgoedmarkt is belangrijk om maatschappelijk gewenst ruimtegebruik te bevorderen en de kwaliteit van het ruimtegebruik te verhogen. Wij voeren daarom Grond- en vastgoedbeleid met het doel veranderingen in het grond- en vastgoedgebruik te sturen. Zo kunnen we het bereiken van onze doelen op het gebied van ruimtelijke ordening, volkshuisvesting, economie, werkgelegenheid, maatschappelijke ontwikkeling en verkeer en vervoer veilig stellen. Het Grond- en vastgoedbeleid is een ondersteunend middel om ruimtelijke en sociaal-maatschappelijke doelen in de fysieke leefomgeving te realiseren.

Doel
Grond- en vastgoedbeleid is geen doel op zich.

Grond- en vastgoedbeleid is doelgericht ingrijpen van de overheid op de grond- en vastgoedmarkt om te komen tot een efficiënte en rechtmatige verdeling van onroerend goed en van lasten en baten bij de ontwikkeling ervan. De doelstelling is, in beginsel, driedelig.

1. Wij grijpen in op de grondmarkt om het feitelijke ruimtegebruik beter te laten aansluiten op het maatschappelijk gewenste ruimtegebruik (c.q. ruimtelijke ontwikkeling). Denk aan genoeg betaalbare huur- en koopwoningen, ruimte voor bedrijvigheid en maatschappelijke voorzieningen.  
2. Het beleid is gericht op het verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik en de marktwerking op de grond- en vastgoedmarkt.
3. Het beleid is gericht op de verdeling van lasten en baten (tussen gemeente en grondeigenaren) die ontstaan door overheidsinterventies, zoals bestemmingswijzigingen en investeringen. Het transparant maken en beheersen van de risico’s van ruimtelijke ontwikkelingen en projecten.

In de Omgevingsvisie ‘Leudal, natuurlijk! 2025-2040’ en overige beleidsnota’s leggen wij ruimtelijk beleid en doelstellingen, samenhangend met de ontwikkelingsopgaven van wonen, werken, voorzieningen en (ruimtelijke) projecten vast. Het Grond- en vastgoedbeleid borgt een eenduidige en transparante beleidslijn voor het sturen en beheersen van ruimtelijke projecten. Het is een belangrijk instrument voor het bereiken van de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet.

Nota Grond- en vastgoedbeleid
Om onze ambities en opgaven in de fysieke leefomgeving optimaal te kunnen realiseren, hebben wij gekozen voor het toepassen van situationeel grond- en vastgoedbeleid.

Hieronder wordt kort ingegaan op de bestaande ontwikkelingen.
Als gevolg van de  inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de commissie Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) de 'notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken' in geactualiseerd. De belangrijkste wijzigingen en toevoegingen, die toegepast dienen te worden op de jaarstukken zijn de volgende.

• Actualisatie van de begrippen en bijbehorende definities. Denk hierbij aan het vervallen van exploitatieplan en de nieuwe begrippen omgevingsplan.
• Wijziging kostenverhaal faciliterend grondbeleid.
• Naar aanleiding van voortschrijdend inzicht heeft de commissie BBV de volgende aanpassingen doorgevoerd:
  • De voorwaarden voor warme gronden zijn aangepast naar aanleiding van de praktijksituaties met ingang van boekjaar 2022.
  • Voorbereidingskosten bij zowel actieve als facilitaire grondexploitaties mogen na vijf jaar ook worden voorzien in plaats van te worden afgeboekt. Daarmee wordt gehandeld in lijn met de afschrijvingstermijn van vijf jaar voor immateriële activa, worden risico’s voor de gemeente beperkt, maar blijft de mogelijkheid bestaan om deze kosten alsnog te betrekken in een nog voorziene bouwgrondexploitatie of kostenverhaal.
  • De commissie BBV voert de volgende aanpassingen door op het gebied van fiscaliteiten:
    • De rentetoerekening aan actieve grondexploitaties wordt vereenvoudigd door toe te staan dat de in een gemeente reeds gehanteerde omslagrente ook wordt toegepast bij actieve grondexploitaties.
    • Winstneming via de percentage of completion-methode (POC-methode), dat wil zeggen op basis van de betrouwbaar geraamde winst naar rato van de realisatie van verkopen èn kosten, vindt pas plaats als de resterende looptijd van een grondexploitatie tien jaar of minder is.
  • Binnen een gemengde exploitatie met bouwgrondexploitatie- en faciliterende projecten mag het resultaat gesaldeerd worden indien de deelgebieden onlosmakelijk in de ontwikkeling met elkaar verbonden zijn.

Uitvoering grondbeleid
In de praktijk was in de periode tot 2023 vooral het faciliterende grondbeleid het adagium. In het Grond- en vastgoedbeleid 2023 is ervoor gekozen situationeel grond- en vastgoedbeleid toe te passen, zodat per geval de strategie afgewogen kan worden. Het zou bijvoorbeeld vanuit ruimtelijk-, maatschappelijk- of volkshuisvestelijk oogpunt wenselijk zijn om over te gaan tot actief grondbeleid in bepaalde sectoren of gebieden. In het Grond- en vastgoedbeleid 2023 zijn voor het maken van deze keuze objectieve criteria opgenomen.

In het kader van de uitvoering grondbeleid gaan we onderstaand in op de (grond)exploitaties die in 2025 in uitvoering of afgerond zijn.

• Baexem - Witte huis
  De gronden zijn eind 2024 verkocht en overgedragen aan de koper. Er dienen in 2026 nog werkzaamheden uitgevoerd te worden, het verleggen gasleidingen die te dicht tegen de oppervlakte aan liggen van het perceel. De verwachting is dat de exploitatie in 2026 kan worden afgesloten.
• Grathem - Sportlaan
  Eind 2023 is de exploitatie geactiveerd. In 2024 zijn de kavels in eigendom overgedragen aan de koper. In 2026 worden de werkzaamheden in het kader van het woonrijp maken uitgevoerd. Naar verwachting zal de exploitatie in 2027 worden afgesloten.

• Haler - Pinxtenstraat

Het bestemmingsplan voor vijf levensloopbestendige woningen is onherroepelijk. De woningbouwcorporatie en ontwikkelaar hebben zich teruggetrokken uit de ontwikkeling. De grond (voorzien van een bouwtitel voor vijf woningen) wordt op de markt gezet en verkocht in 2026. Hierna kan de exploitatie worden afgesloten.

• Haler - Gruttostraat

Alle kavels op deze locatie zijn verkocht en in eigendom overgedragen aan de kopers. De aanleg van de openbare ruimte is afgerond. De exploitatie wordt afgesloten met een resultaat van € 82.772,82 ten gunste van de grondexploitatie reserve.

• Heythuysen - Bevelanden fase 1
  De infrastructuur voor fase 1 deel 1 is nagenoeg afgerond. Er dient nog een verbindingsweg aangelegd te worden die Den Hoeck ontsluit/verbindt met Bevelanden fase 1 deel 2. Momenteel wordt Den Hoeck bouwrijp gemaakt. Pas na afronding van het bouw- en woonrijp maken van de locatie Den Hoeck zal de realisatie van de verbindingsweg definitief aangelegd worden. De verwachting is dat dit in 2027 gebeurt.

• Heythuysen - Burgemeester J. van Sonlaan

Voor het realiseren van dit plan is in 2025 een conceptaanvraag omgevingsvergunning ingediend. Vooralsnog wordt er vanuit gegaan dat het plan in 2026 wordt gerealiseerd.

• Hunsel – herontwikkeling sportvelden
  In 2024 is de exploitatie geactiveerd en in 2025 zijn voorbereidende werkzaamheden uitgevoerd en is de planologische procedure gestart teneinde de gronden bouwrijp te maken in 2026. Afhankelijk van de verkoop verwachten we dat de exploitatie in 2027 kan worden afgesloten.
• Roggel - Beeklaan

In 2025 zijn de noodzakelijke vergunningen verleend. Het bouwrijp maken en de werkzaamheden van de nutsbedrijven zijn afgerond. De aannemer start in 2026 met de woningbouw. Het woonrijp maken van de infra start na de bouwvak 2026. De verwachting is dat de facilitaire grondexploitatie afgesloten zal worden in 2027.

• Kelpen-Oler - 't Heukske

In 2025 is de exploitatie voor 't Heukske geactiveerd. In 2025 zijn de voorbereidende werkzaamheden uitgevoerd, is een realisatieovereenkomst met een ontwikkelaar aangegaan en is de start gemaakt met de aanvraag voor de planologische procedure.

• Voormalige sportvelden Ell

In 2025 hebben verkennende werkzaamheden plaats gevonden voor het ontwikkelen van deze locatie en is een gebiedsvisie uitgewerkt voor de afronding met woningbouw aan de noordkant van Ell en is onderzoek gedaan naar ruimtelijke belemmeringen en kansen.

• Horn - Ontwikkeling Ursula

In 2025 hebben verkennende werkzaamheden plaats gevonden voor het ontwikkelen van deze locatie en is onderzoek gedaan naar de ruimtelijke belemmeringen en kansen voor een herontwikkeling van deze locatie.

• Neeritter Op den Heuvel - Zilleveld/Linderveld

In Neeritter wordt het woningbouwplan Zilleveld tot realisatie gebracht. Dit woningbouwplan is in het verleden gestart door een van de project B.V.’s van Nieuwe Borg. In 2014 zijn zowel de project B.V.’s als het moederbedrijf van Nieuwe Borg failliet verklaard. Door het faillissement van Nieuwe Borg is uitvoering van alle afspraken c.q. overeenkomsten niet meer aan de orde. Dit leidde ertoe, dat het openbaar gebied niet werd aangelegd.
De gemeente heeft in oorsprong geen verplichting tot het aanleggen c.q. afronden van het openbaar gebied. Maar de bewoners vroegen de gemeente om hulp en realisatie van het openbaar gebied. In 2021 heeft de gemeente besloten het openbaar gebied binnen het plangebied Zilleveld in Neeritter voor eigen rekening en risico aan te leggen en de gronden daartoe aan te kopen uit de faillissementsboedel. Deze werkzaamheden zijn in 2023 en 2024 uitgevoerd en leidden conform het eerder genomen raadsbesluit tot een onttrekking uit de reserve grondexploitatie in 2024 en 2026. Daarnaast is een anterieure overeenkomst gesloten met de ontwikkelaar, waarmee beoogd wordt extra woningen in Neeritter (Zilleveld en Linderveld) te realiseren. Dit voor rekening en risico van de ontwikkelaar.

• Baexem - Kloosterterrein Mariabosch

In 2022 heeft de provincie voor dit project (Beleidskader ISV 3) subsidie verleend. Bij ontvangst van de verleende subsidie heeft de gemeente deze middelen doorgezet naar de ontwikkelaar. Begin 2024 hebben Gedeputeerde Staten van de Provincie Limburg vastgesteld, dat de ontwikkelaar niet aan de gestelde resultaatverplichtingen heeft voldaan, waardoor het voorschot terugbetaald dient te worden aan de provincie. De terugbetaling aan de provincie heeft reeds plaatsgevonden eind 2024. Over de terugbetaling door de ontwikkelaar aan de gemeente zijn afspraken gemaakt en contractueel vastgelegd. Het moment van betaling is onderdeel van de fasering in de realisatie van de woningen. Deze realisatie wordt echter geblokkeerd door een aanhoudende juridische procedure om het middendeel van het klooster als monument aan te wijzen.

• Ittervoort - Bedrijventerrein Ittervoort fase 4
  Het bestemmingsplan voor de ontwikkeling van Ittervoort vierde fase is in december 2020 vastgesteld. Er zijn beroepschriften ingediend. Er is nog steeds geen duidelijkheid van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State over het vervolg. Voor de voorlopige realisatieplanning gaan we ervan uit dat er in het eerste kwartaal 2026 een uitspraak ligt. Op basis van een positieve uitspraak starten we in het tweede kwartaal van 2026 met de aanbesteding voor archeologie en in het derde kwartaal met de uitvoeren van het proefsleuven onderzoek. De aanbesteding voor het bouwrijp maken volgt dan ook eind 2026 of begin 2027. Ter voorbereiding op de aanbestedingen die eraan komen heeft een analyse plaats gevonden van de geraamde kosten. Parallel aan deze stappen wordt gewerkt aan het sluiten van de koopovereenkomsten met de kandidaat kopers. Het streven is het project af te ronden in 2029.
• Ittervoort - Uitbreiding winkelgebied aan de Napoleonsweg (supermarkt locatie)
  Er is een principe overeenstemming bereikt met de ontwikkelaar voor de verkoop van de supermarktlocatie in Ittervoort. In 2024 is de grondexploitatie geactiveerd voor het winkelgebied Ittervoort. Het streven is het project in 2032 af te ronden.

• Heythuysen – Arenbos
  Alle kavels op deze locatie zijn verkocht en in eigendom overgedragen aan de kopers. Er dienen nog afrondende werkzaamheden (zoals verleggen rioolaansluitingen en het afronden van de aanleg openbare verlichting) te worden uitgevoerd. Deze werkzaamheden zijn eind 2025 afgerond en de grondexploitatie is in 2025 afgesloten. Het positieve resultaat (€ 139.271) komt ten gunste van de grondexploitatie reserve.

• Heythuysen - Brandweerkazerne
  In 2024 is de grondexploitatie geactiveerd om de gronden bouwrijp te maken voor de realisatie van de nieuwe brandweerkazerne voor de kernen Heythuysen en Roggel. De verwachting is de verkoop en overdracht van de gronden te realiseren in 2026 en de werkzaamheden in het kader van het bouwrijp maken in 2026 - uiterlijk 2027 - af te ronden. Hierna kan de exploitatie worden afgesloten.

• Notaris Philip Houbenstraat

In 2025 is de exploitatie geactiveerd. Na besluitvorming in de gemeenteraad zullen de voorbereidende werkzaamheden worden uitgevoerd teneinde de uitbreiding van het gezondheidscentrum mogelijk te maken. Wanneer de uitbreiding van het gezondheidscentrum nagenoeg gereed is zal de gemeente het plangebied bouw-(/woon)rijp maken.