Volkshuisvesting, leefomgeving en stedelijke vernieuwing

Het is fijn wonen in Leudal. Dit willen wij zo houden en verbeteren. Fijn wonen in Leudal is meer dan alleen het juiste dak boven het hoofd hebben. Het gaat ook om elkaar ontmoeten, voor elkaar zorgen en een gevoel van verbondenheid ervaren. Wij streven naar actieve gemeenschappen met een passende mix van woonvormen, voorzieningen en bedrijvigheid. Daarnaast gaat het om versterking van groen, natuur en het levendig houden van het (agrarische) buitengebied.

Concreet hebben wij het volgende bereikt

• Het Omgevingsplan Woonkernen nieuwe stijl is opgesteld, als eerste in Limburg. Hiermee bieden we binnenplans meer ruimte voor woningaanpassing, woningsplitsing en transformaties.
• Er zijn 96 nieuwe woonruimten gerealiseerd en onze portefeuille is goed gevuld met plannen voor 1300 woningen.
• Een subsidieregeling met financiële impuls voor betaalbare woningbouw is geopend.
• Onze inwoners zijn geadviseerd over en (financieel) gestimuleerd en ontzorgd bij de verduurzaming van hun woning.
• Meer starters werden gefaciliteerd door lokale verruiming van de maximale koopsom voor startersleningen.

Ten aanzien van de woningbouwcijfers geven wij graag een iets uitvoerigere toelichting op het bereikte resultaat.

Realisaties komen op gang
Wij zien nog steeds dat de voortgang van de bouw en de oplevering van woningen achterblijft bij onze ambities. Dit is een landelijk probleem. Structurele knelpunten, zoals verplichte afstanden tot agrarische percelen waar gewasbeschermingsmiddelen mogen worden gebruikt (spuitzones) en de stikstofproblematiek, maken nieuwe ontwikkelingen complexer. Daarnaast lopen geplande realisaties vertraging op door stijgende bouwkosten, personeelstekorten, lange wachttijden voor aansluitingen op het energienet of langdurige beroepsprocedures bij de Raad van State. Het aantal opgeleverde woningen in 2025 ligt wel iets hoger dan vorig jaar.   

Wij bieden met de Versnellingsagenda Wonen veel beleidsruimte voor de bouw van nieuwe woningen. Voor veel woningen geldt een planologische bouwtitel of realisatieovereenkomst.
In lijn met landelijke problematiek, blijven daadwerkelijke realisaties achter. Toch zijn 96 nieuwe woonruimten gerealiseerd. Het gaat om 37 nieuwbouwwoningen en 29 woningen door inpandige verbouwingen, waaronder 6 mantelzorgwoningen. Ook zijn 30 wooneenheden voor ouderen met een specifieke zorgvraag opgeleverd. Verder zijn 23 woningen gesloopt voor vervangende nieuwbouw en is 1 mantelzorgwoning onttrokken.

Per 1 januari 2026 zijn 134 woningen en 47 woonzorgeenheden vergund. Het merendeel daarvan is in aanbouw (zie ‘bouwactiviteiten in grotere projecten’ hierna). Daarnaast hebben we in 2025 diverse vergunningen verleend waarmee de tijdelijke huisvesting van 98 internationale werknemers mogelijk wordt. Deze (seizoensgebonden) arbeidskrachten zijn onmisbaar voor onze agrarische sector.  

Onze inspanningen om bewust te sturen op betaalbare woningbouw zijn opnieuw zichtbaar. Driekwart van de gerealiseerde woningen valt binnen het betaalbare segment. Dat zijn huurwoningen met een sociale of midden huurprijs tot maximaal € 1.185 en koopwoningen tot maximaal € 405.000 (prijspeil 2025). De grootste opgeleverde woningbouwplannen zijn:  
- 6 projectmatige huurwoningen en 2 zelfbouw koopwoningen aan Vluchtpadenhof in Buggenum,
- 9 projectmatige koopwoningen aan Huskenshof in Grathem (op voormalige bedrijfslocatie),
- 4 huurwoningen aan de Roggelseweg in Haelen (inpandige transformatie naar wonen),
- 4 huurwoningen aan de Meerkamp in Heythuysen (inpandige transformatie bedrijf naar wonen),
- 4 huurwoningen aan de Rijksweg in Horn (nieuwbouw op voormalige horecalocatie),
- 12 aanleunwoningen en 30 zorgeenheden in het huursegment bij een nieuw woonzorgcentrum aan de Bergerweg in Horn (inpandige verbouwing).
Verder gaat het om kleine ontwikkelingen van enkele woningen en realisaties in lopende projecten waaronder Steenenbampt in Ell en CPO Grasheim in Grathem.

Forse impuls vanuit het rijk voor betaalbare woningbouw
Met de nieuwe realisatiestimulans maakt het rijk de bouw van betaalbare woningen haalbaarder. De komende 5 jaar ontvangen alle gemeenten een vast bedrag van € 7.000 per betaalbare woning waarvan de bouw het voorgaande jaar is gestart. De verantwoording verloopt automatisch via de jaarlijkse Sisa-rapportage (J17). Start bouw meldingen gaan via de BAG. Doordat we bij nieuwe ontwikkelingen werken met anterieure overeenkomsten, kan de betaalbaarheid van woningen eenvoudig worden aangetoond.

In 2025 is de bouw van 49 betaalbare woningen gestart (zie ‘bouwactiviteiten in grotere projecten’ hierna). Dat betekent een realisatiestimulans van € 343.000, uitgekeerd in het najaar van 2026. Via ons Herstructureringsfonds Bebouwde Omgeving zetten we de ontvangen rijksbijdrage gericht in om opnieuw betaalbare woningbouw te stimuleren in lokale projecten. Per jaar schommelt het aantal woningen dat in aanmerking komt, het is een momentopname.

Bouwactiviteiten in grotere projecten
De volgende projecten komen in aanmerking voor de realisatiestimulans 2025:
- 3 betaalbare koopwoningen aan de Kloosterstraat in Heythuysen boven een nieuwe fietsenwinkel,
- 6 middenhuur appartementen op een voormalige horecalocatie aan de Napoleonsweg in Neer,
- 34 sociale huurwoningen in het gebied Beeklaan/Pietersplein in Roggel.
Verder is de bouw gestart van 6 individuele woningen (kavelsplitsing en mantelzorg).  

Aanvullend hierop volgt een korte beschrijving van andere projecten die in aanbouw zijn. Deze vallen niet onder de realisatiestimulans omdat de bouw al eerder is gestart of omdat de woningen buiten het betaalbare segment vallen.
Aan Vluchtpadenhof in Buggenum zijn 3 levensloopbestendige woningen (zelfbouw kavels) in aanbouw. Het plan CPO Grasheim in Grathem, bestaande uit in totaal 12 koopwoningen, nadert volledige oplevering. Ook de herontwikkeling van de voormalige gemeentehuizen in Haelen en Hunsel is bijna gereed. Hier wordt gewerkt aan de realisatie van respectievelijk 7 en 4 huurappartementen. De eerste koopwoningen (zelfbouw kavels) in het plan Den Hoek in Heythuysen zijn vergund en in aanbouw. Daarnaast hebben alle dorpen lopende plannen en/of zicht op nieuwe ontwikkelingen.

Het Omgevingsplan Woonkernen is opgesteld
Iedere Nederlandse gemeente is verplicht in 2032 voor het totale grondgebied een omgevingsplan vast te stellen. Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet in 2024 heeft iedere gemeente van rechtswege een tijdelijk omgevingsplan 'ontvangen'. Dit bestaat uit de voormalige bestemmingsplannen en enkele verordeningen alsmede uit rijksregels in de vorm van een Bruidsschat. Wij bouwen dit tijdelijk omgevingsplan tot 2032 om tot ons nieuwe omgevingsplan. Dit doen we stap voor stap. Wij begonnen in 2024 met de vaststelling van het omgevingsplan voor de Beeklaan in Roggel en pasten tussentijds wijzigingen toe (zie paragraaf 2.8 met betrekking tot LBV-regeling). In 2025 hebben wij het Omgevingsplan Leudal, deelgebied Woonkernen vormgegeven. Ons doel is om de regels eenvoudiger te maken.

Ons nieuwe (concept) Omgevingsplan Woonkernen draagt daarom bij aan makkelijkere binnenplanse bouwmogelijkheden voor nieuwe woningen. Dit betekent snellere procedures en meer flexibiliteit om als inwoner of ontwikkelaar in te spelen op veranderende situaties.

Voorbereiden Volkshuisvestingsprogramma
Samen met de regiogemeenten doorlopen wij het traject om lokale Volkshuisvestingsprogramma’s op te stellen. Dit is straks verplicht als onderdeel van de Wet versterking regie volkshuisvesting en vormt een uitwerking van onze gemeentelijke omgevingsvisie. Wij treffen nu alle inhoudelijke voorbereidingen, zodat wij - zodra de wet in werking treedt (verwachting 1 juli 2026) - snel het Volkshuisvestingsprogramma kunnen vaststellen. In het kader van participatie zijn in regionaal verband digitale radensessies en een stakeholderbijeenkomst gehouden. De lokale bijeenkomsten vinden in 2026 plaats.

Actief inzetten op vergroting planvoorraad
Eén van de belangrijkste opgaven in de Omgevingsvisie is een passend thuis voor iedere inwoner.
Afgelopen jaar hebben wij opnieuw stevige stappen gezet richting een goed gevulde portfolio met passende woningbouwplannen. Daarbij kiezen wij bewust voor een actievere aanpak. Onze focus richt zich op het benutten van eigen grondposities en het ontwikkelen van prominente locaties die vrijkomen in een dorp. Ook zetten we ambitieus in op enkele grootschalige uitbreidingslocaties. Dit doen we in samenwerking met (lokale) ontwikkelaars, woningcorporaties en inwoners.

De Versnellingsagenda Wonen vormt ons afwegingskader. Hiermee zorgen we dat bouwen in alle dorpen mogelijk blijft en vooral gericht is op de betaalbare segmenten, huur en koop. In reactie op signalen uit de markt hebben we de instandhoudingstermijn voor nieuwe betaalbare woningen verkort. Dit is gunstiger voor potentiële kopers en vergroot de bereidheid van ontwikkelaars om nieuwe plannen te ontwikkelen.

In 2025 hebben we meer dan 550 nieuwe woningen aan de planvoorraad toegevoegd, verspreid over de hele gemeente. Daarmee hebben we nu ruim 1.500 nieuwe woningen in de pijplijn. Deels gaat het om nieuwbouw, deels om inpandige transformaties. Ook als kerken hun oorspronkelijke functie verliezen, behoort een nieuwe invulling met woningen tot de mogelijkheden.

De komende jaren staan veel bouwplannen op de rol. Hier volgt een korte beschrijving van de belangrijkste (nieuwe) ontwikkelingen. Voor de invulling van de voormalige voetbalvelden in Hunsel en Kelpen-Oler zijn marktconsultaties afgerond en de verkoop-en realisatieovereenkomsten getekend. In beide plannen wordt een mix van diverse woningtypen en prijsklassen gerealiseerd (sociaal, betaalbaar en enkele kavels). In totaal gaat het om 61 woningen. Voor onze grondposities in Horn (voormalige sportvelden) en Heythuysen (voormalige schoollocaties Ortholaan en Ursula) werken we aan ontwikkelkaders voor woningbouw. Hier zien wij kansen voor de realisatie van zo’n 110-130 woningen.

Samen met de corporatie kijken we ook naar de mogelijkheden om ons vrijkomend maatschappelijk vastgoed in Heibloem, Ittervoort en Nunhem via Bouwstroom Limburg een woonfunctie te geven. Naar schatting kunnen zo’n 30 woningen onder de regeling worden uitgewerkt.

In Ell ontwikkelen we met betrokken grondeigenaren een gebiedsvisie voor de gehele noordkant van het dorp, waaronder de voormalige voetbalvelden. Naar schatting gaat het om 100-150 woningen in verschillende typologieën. Een andere grote uitbreidingslocatie ligt in Baexem. Initiatiefnemers werken plannen uit voor circa 70 woningen aan de Salmenhofweg. In Haelen/Nunhem wil de eigenaar van het Corubona-terrein de bedrijfslocatie transformeren naar woningbouw, met indicatief 90-140 woningen. Aan de zuidkant van Roggel (Kikveld) is een ontwikkelaar bezig met een gefaseerd bouwplan van zo’n 100 woningen voor verschillende doelgroepen. Ook aan de noordkant van Roggel zien we kansen voor een uitbreiding. Wij nemen daar het voortouw om met diverse geïnteresseerde particulieren in overleg te treden over een totaalontwikkeling voor dit gebied. Een visie voor dit project moet nog nader worden uitgewerkt. Naast de grote projecten bieden wij ook ruimte voor individuele plannen en kleinere transformaties.

Stimuleren van betaalbare woningbouw via herstructureringsfonds en subsidieregeling
Het Herstructureringsfonds Bebouwde Omgeving is dit najaar ingericht. Vanuit het nieuwe Programma Omgevingskwaliteit kunnen wij compensatiebijdrages vragen bij plannen in het duurdere segment. De nieuwe subsidieregeling ‘herstructurering bebouwde omgeving’ is een belangrijk instrument waarmee we vervolgens projecten kunnen stimuleren waar juist wordt gebouwd voor betaalbare woningen. Het is vaak financieel uitdagend om dit soort projecten haalbaar te krijgen, terwijl de vraag ernaar groot is. Inwoners, ontwikkelaars en woningcorporaties kunnen een bijdrage ontvangen van € 15.000 of € 30.000 per woning, afhankelijk van de situatie. We hebben nog geen lopende aanvragen. Wel hebben we iedere initiatiefnemer waarbij wij het vermoeden hebben van een onrendabele top actief benaderd en geïnformeerd over het fonds.

Via het Herstructureringsfonds Bebouwde Omgeving leveren we niet alleen bijdragen aan de onrendabele top van woningbouwprojecten, maar zijn ook strategische grondaankopen mogelijk en kunnen we een duurzame, groene herinrichting van de openbare ruimte stimuleren.

Ondersteunen van woningaanpassingen om energieverbruik te verminderen
We hebben niet alleen oog voor het bouwen van nieuwe woningen. Het afgelopen jaar is opnieuw geïnvesteerd in verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. Onze Energiebespaar Brigade adviseert en ondersteunt inwoners om hun energieverbruik te verminderen. In 2025 hebben de energiecoaches 104 woningadviezen gegeven. Daarnaast heeft de klusbus 182 adressen bezocht om concrete, kleine maatregelen uit te voeren. Zij hebben 963 uur geklust, daarbij 3.442 lampen vervangen, 511 meter tochtband aangebracht en 228 enkele ramen voorzien van plexiglas voorzetramen. Dankzij deze aanpassingen besparen de bewoners in totaal zo’n 67.000 kWh en 9.900 m3 gas per jaar.

Verder is bij circa 30 slecht geïsoleerde koopwoningen van eigenaren met een laag inkomen een spouwmuurisolatie uitgevoerd. Voor eigenaren met een iets hoger inkomen, is de subsidieregeling voor het uitvoeren van ‘doe-het-zelf’ isolatiemaatregelen gestart. In 2025 zijn 25 subsidies verstrekt.

Tot slot is in RESNML-verband samen met tien andere gemeenten het project Meerjarig collectief isoleren gestart voor het grootschalig isoleren van koopwoningen met een energielabel <D. Het doel is voor 2030 ongeveer 2.000 woningen in Leudal te voorzien van één of meer isolatiemaatregelen.

Verruimen van de mogelijkheden voor startersleningen
Steeds vaker hebben starters ondersteuning nodig bij de koop van hun eerste woning. Daarom bieden wij startersleningen aan samen met de provincie. Tot eind 2025 betaalt de provincie 75% van elke starterslening en de gemeente 25%. Vanaf 2026 wijzigt dat naar ieder 50%. In maart 2025 hebben we, met toestemming van de provincie, besloten de maximale koopsom in Leudal te verhogen naar € 310.000 in plaats van de Limburgse norm van € 280.000. Zo bleven met de stijgende huizenprijzen voldoende woningen beschikbaar voor een starterslening. Dankzij onze verruiming hebben 10 starters hun gewenste eerste woning kunnen kopen. In totaal hebben we 29 startersleningen verstrekt. Dat is meer dan in voorgaande jaren (gemiddeld 20-25 per jaar). Mede dankzij onze lobby heeft de provincie per 1 januari 2026 haar voorwaarden verruimd. In heel Limburg zijn startersleningen voortaan mogelijk voor woningen tot € 345.000, ook in Leudal. We ondersteunen niet alleen onze eigen starters, maar trekken ook jongeren uit de regio (terug) naar Leudal.